全國兩會正式召開！十三屆全國人大五次會議2022年3月5日-3月11日在北京召開，全國政協十三屆五次會議2022年3月4日-3月10日在北京召開。

沈國軍表示，近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店和寫字樓等商業不動產紛紛以被動降租來抵御風險。同時，不少商業綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式提升運營管理能力，實現了逆勢崛起，運營管理能力強的權益類資產證券化產品投資價值越來越受到認可。

當前，在“新舊動能轉換，推動高質量發展”的宏觀政策導向下，商業不動產領域正在從過去的產銷模式向“資管+運營”模式轉型，通過提升運營管理能力來實現資產增值，推動商業物業資產證券化已成為大勢所趨。

在沈國軍看來，盡管商業不動產的投資、經營、估值與退出等邏輯均和住宅不動產有本質區別，但由于受到住宅不動產市場“房住不炒”的誤傷，商業不動產領域沉淀大量的優質資產無法通過證券化等形式實現資本的良性循環。

“從國外成熟市場的發展經驗看，商業物業的資產證券化不僅有利于盤活存量資產和沉淀資金，還能擴大物業持有人直接融資通道，提高金融市場配置資源的效率和效益?！鄙驀姳硎?，同時對投資者來說，也豐富了資產配置渠道，對于建立和發展多層次資本市場具有重要意義。

從另外一方面來看，近年來國內公募基礎設施領域成功推行的REITs（不動產投資信托基金）也為商業物業資產證券化作出了較好的示范。

沈國軍認為，我國加快推進商業物業資產證券化的時機已趨成熟，但相關的法制、監管及財稅等政策還需進一步完善。

他建議，借鑒公募基礎設施REITs成功經驗，在商業不動產領域開展公募REITs試點，優先考慮資產儲備充足、資產運營管理經驗豐富、主體經營穩健的企業參與試點。引導參與主體多關注底層資產質量，聚焦“資產融資”本義，同時引導物業持有人或資產管理人，通過提升資產運營和管理能力來打造REITs產品的核心競爭力。

全國人大代表、農工黨天津市委會副主委、市中醫藥研究院主任醫師張智龍建議，隨著城市化進程的加快，物業管理成為社會治理的重要內容。探索建立透明統一的物業管理收費制度，以居民滿意度為核心的考核評價機制等，暢通聯絡溝通渠道，完善糾紛解決機制。同時增強業主對物業管理有償服務的認知程度，提高契約意識和法治意識，推進物業費用收繳和提高物業服務水平良性聯動。

全國人大代表、德力西集團董事局主席胡成中建議,修改物業管理條例,強化業主權益保護。

他表示，“建議盡快啟動《物業管理條例》新一輪修訂工作,改變《條例》名稱,突出‘服務’屬性,增加‘物業管理委員會’的制度安排,作為業主委員會的過渡機構?！焙芍写肀硎?實踐中,很多物業企業動輒把業主視為“管理對象”,如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等現象時有發生。通過更名,就是要突出物業企業的“服務”屬性。目前各省出臺的物業管理條例中,陜西省已經更名《陜西省物業服務管理條例》,起到了很好的帶頭示范作用。

“雖然《條例》經過了多次修訂,但現實中依然存在突出問題,物業管理企業相對強勢、業委會運行監督難、業主維權難等現象沒有得到根本扭轉?！焙芍斜硎?根據上海12345熱線統計數據,僅2020年下半年,上海12345市民熱線受理的涉及物業管理的投訴就將近20萬條,其中具體到“維修”“安?！薄皹I委會”的三類投訴量漲勢迅猛。

同時,胡成中建議,要加強對物業企業的“契約”約束,明確規定在一個合同期內,物業服務企業不得中途提出漲價,如因外部環境重大變化確需漲價的,應同時組織其他物業服務企業參與競標,“無競爭,不漲價”。

第十三屆全國人大代表、蘇寧集團董事長張近東表示，面對我國當前面臨的深度老齡化問題，基于近年來部分物業企業在養老服務模式上的初步探索嘗試，張近東從物業服務視角提出了進一步的解決方案。

張近東建議政府發揮主導作用，設立居家養老服務專項基金，加快建設國家養老服務管理信息系統，提升政府投入精準化水平，做好養老服務領域信息公開和政策指引，進一步完善以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐、醫養相結合的養老服務格局，推動“政府部門主導、社會力量參與、家庭承擔費用、物業企業實施”的養老服務模式。

全國政協委員、天津泰達置業有限公司董事長管學斌表示，多年來，各級政府出臺了許多物業管理文件。2021年1月5日，住建部、發改委等十部委又聯合發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出融入基層社會治理體系、提升物業管理服務水平、健全業主委員會治理結構、強化物業服務監督管理等等。但在實際工作中，“要求和落實”不統一仍時有發生，因物業服務產生的矛盾有向基層政府轉移的現象。

他認為，改變當前物業服務業存在的問題，首先要理順物業管理關系，“企業”的服務質量是物業服務矛盾的焦點。政府、企業要各施其責，加強責任監督。解決的方向建議為：

提高管理級別。將物業管理提高到政府最高層面，讓基層政府、企業、業主“有序、有效、可操作”地參與社區治理。

修訂管理職能。將基層政府確定為物業服務管理的主責部門，負責全過程管理。包括企業服務、考核以及資質認定。物業辦配合對“企業”的資格、年審做技術性審核。

制定監督機制。將物業管理工作納入基層政府、物業辦和相關責任人的年度考核，其中“按時成立業委會”、“指導合同制定”、群眾評價（包括12345、信訪等）等作為重要考核指標，并公開考核結果。不要輕易代行業委會職責，成為裁判員和運動員。

抓好“企業”管理，避免三不管。立即重啟“企業”資格認證、增加落實“企業”保證金制度。按照物業管理條例第三十二條規定，恢復和細化落實“企業”資質、合同等管理。

真正落實“企業”評價機制?；鶎诱浞职l揮業委會作用，每年組織住建委、業主開展“物業服務”評價，有效運用“物業公司守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制”，公開實施“黑名單”處理制度。